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　　首先據(jù)深圳模型公司了解

　　房?jī)r(jià)上漲因素由三部分構(gòu)成。第一部分是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提高居民收入，收入與房租掛鉤，房租是房地產(chǎn)投資穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，所以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。這個(gè)由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)的過程相對(duì)穩(wěn)定。主要影響因素是人口年齡結(jié)構(gòu)和住房所有率。年齡在25歲至35歲之間的剛需購(gòu)房者占比高時(shí)，這個(gè)傳導(dǎo)的過程就會(huì)加強(qiáng)。住房所有率越高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)過程越弱，反之亦然。

　　第二部分是信貸增長(zhǎng)。盡管有人喜歡說“房?jī)r(jià)是貨幣現(xiàn)象”，但最好還是澄清一下，信貸和貨幣是不一樣的。貨幣寬松可以放大信貸，但即使貨幣不寬松，只要信貸政策寬松，由于不動(dòng)產(chǎn)自帶抵押品屬性，可以用來再融資，因此房?jī)r(jià)會(huì)加速的漲。信貸寬松，無論是降低利率還是放大杠桿，房?jī)r(jià)都會(huì)漲。這個(gè)傳導(dǎo)機(jī)制會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)的抵押品屬性而自我放大。我的博士論文研究了美國(guó)80年代以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)去除租金因素后的增速和信貸去除經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后的增速，在沒有泡沫的那些年里基本一致。也就是說，沒有泡沫的時(shí)候，“房?jī)r(jià)基本上是信貸現(xiàn)象”。

　　第三部分，是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不能被經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和信貸增長(zhǎng)所解釋的那部分(就是不知道為什么漲價(jià)的漲價(jià))，這部分就是“泡沫”。

　　大家最關(guān)心的深圳，房地產(chǎn)租售比增速和M2/GDP增速的趨勢(shì)基本一致，但從15年開始租售比一路飆升，已經(jīng)甩開了信貸增速。

　　把所有一線城市放一起，就知道深圳的瘋狂了。15年開始，深圳租售比增速甩開北上廣，走了一條“大陽(yáng)線”。2015年初這四個(gè)一線城市還都在-7.5%左右掙扎，到了年底北上還是0.95%，廣州4.03%，而深圳已經(jīng)38.76%了。也就是說深圳房?jī)r(jià)里38.76%的漲幅是不能用基本面來解釋的，那要么是信貸，要么就是泡沫了。

　　那么深圳泡沫爆掉的警戒線是多少呢?如果購(gòu)房者向商業(yè)銀行借貸加5倍杠桿，那么安全的泡沫膨脹速度(紅色警戒線)需要至少4.23%。如果購(gòu)房者加3倍杠桿，向銀行貸款67%，剩下全部年化10%的首付貸，那安全的泡沫膨脹速度(綠色警戒線)需要至少6.79%。如果購(gòu)房者加2倍杠桿，向銀行貸款50%，剩下全部年化10%的首付貸，那安全的泡沫膨脹速度(紫色警戒線)需要至少7.65%.

　　按照目前泡沫的膨脹速度趨勢(shì)外延，如果購(gòu)房者沒有在場(chǎng)外配資加杠桿(首付貸)的話，16年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)或許安全，但安全的邊際僅為1.67%。但是如果深圳收緊了限購(gòu)政策，那么泡沫可能會(huì)提前爆掉，1.67%的安全邊際幾乎經(jīng)不起任何外生性沖擊。

　　如果購(gòu)房者用場(chǎng)外配資加杠桿炒房(首付貸)的話，那么模型預(yù)測(cè)可能的情況是，從16年3月開始，深圳房地產(chǎn)泡沫將觸及警戒線，不存在有安全的邊際，后面請(qǐng)大家自行發(fā)揮想象。不過辦法還是有的，進(jìn)一步放松信貸(降低首付比例、降低貸款利率)、放松限購(gòu)政策都是增加安全邊際的方式。所以請(qǐng)不要過度發(fā)揮。

　　所以主要是政策上面的問題，只要政策不出問題，那么泡沫市場(chǎng)還是不會(huì)那么快的爆發(fā)的，而且我們深圳模型公司有專門的人員時(shí)刻了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，主要是為了更好的服務(wù)客戶。